Van kortetermijnwinst naar langetermijnwaarde

Van kortetermijnwinst naar langetermijnwaarde

Verslag brainpickingbijeenkomst 

Op 15 april kwam een groep leden van de Jane Jacobs Society bijeen voor een besloten denksessie over een vraag die in vrijwel elke gebiedsontwikkeling terugkeert: Hoe organiseren we stadsontwikkeling waarin langetermijnwaarde centraal staat en niet de korte termijn?

De bijeenkomst was een gezamenlijke verkenning. De casus Almere Pampus diende als vertrekpunt. In een presentatie werd kort toegelicht hoe STIPO daar in opdracht van de Gemeente Almere een advies heeft neergelegd voor een andere manier van financieren, met zogenoemd ‘geduldig geld’ en een langere tijdshorizon. Niet als blauwdruk, maar als middel om het gesprek te openen. 

Een systeem dat korte termijn beloont
De kern van het probleem werd snel scherp. Het huidige financieringssysteem van gebiedsontwikkeling is op korte termijn ingericht. Grondexploitaties zijn doorgaans gebaseerd op een periode van tien jaar. Investeringen in openbare ruimte, voorzieningen en sociale kwaliteit moeten zich binnen die termijn terugverdienen.

Dat wringt. Veel van de opbrengsten van een goede wijk ontstaan pas later. Gezondheid, sociale samenhang, lagere beheerkosten en stabiele vastgoedwaarde bouwen zich op over decennia. Wie investeert, is vaak niet degene die profiteert. Zorgverzekeraars, uitkeringsinstanties en gemeenten zien lagere kosten op lange termijn, maar dragen niet bij aan de initiële investering. 

De casus Almere liet zien wat er gebeurt als die spanning niet wordt opgelost. In Almere Poort verdwenen voorzieningen onder druk van de financiële crisis en een te krappe exploitatie; inmiddels is dit een wijk met 20.000 inwoners en slechts één café, en geen maatschappelijke voorzieningen gericht op ontmoeting. In Almere Pampus wordt daarom nu juist onderzocht hoe een gebiedsexploitatie over een veel langere periode kan werken, waarin ook sociale en maatschappelijke baten worden meegenomen. Almere heeft nu 10% hogere gezondheidszorgkosten dan het landelijk gemiddelde door het ontbreken van ontmoeting, maatschappelijke voorzieningen, werk in de buurt en filestress, en de beperkte kwaliteit van de openbare ruimte. Als het investeren in een gezonde wijk waarin deze voorzieningen wel te vinden zijn leidt tot een vermindering van de gezondheidszorgkosten naar het landelijk gemiddelde, is dat in 40 jaar gebruikstijd van deze grote wijk een besparing van € 1,4 miljard aan kosten. Als daarvan de helft aan de voorkant beschikbaar zou zijn, zou dat een substantiële investering in een gezonde wijk opleveren, een wijk die langer meegaat in de tijd.

Bekende inzichten, beperkte toepassing
Opvallend was dat de inzichten in wat inhoudelijk nodig is voor een wijk die langdurig mee gaat op zichzelf niet nieuw zijn; Jane Jacobs schreef hier zelf ook al over. Hoewel die kennis altijd breder kan en moet worden verspreid, is er dus een andere reden waarom we het niet toepassen. De meeste deelnemers herkennen het belang van sociale kwaliteit, gemengde wijken en goede voorzieningen. Toch lukt het zelden om die structureel te realiseren.

Daarvoor werden verschillende oorzaken genoemd. Wet en regelgeving voor de financieringssystematiek zijn sterk gericht op korte cycli. Besluitvorming is versnipperd over afdelingen en portefeuilles, waardoor sociaal en fysiek bijvoorbeeld in de praktijk moeilijk echt bij elkaar komen. Ontwikkelaars sturen op snelle verkoop. Bestuurders en projectleiders worden afgerekend op resultaten binnen hun termijn. 

Ook speelt cultuur een rol. Er is weinig vertrouwen in nieuwe modellen. Veel beslissers hebben beperkt zicht op de samenhang tussen sociale en financiële waarde op lange termijn. Het gevolg is dat bekende principes in de praktijk steeds weer onder druk komen te staan.

Langetermijnwaarde is organiseerbaar, maar vraagt andere afspraken
De discussie verschoof van analyse naar mogelijkheden. Wat is er nodig om langetermijnwaarde wel organiseerbaar te maken?

Een belangrijk spoor is het verbinden van geldstromen. Als partijen die profiteren op lange termijn ook bijdragen aan de voorkant, ontstaat een ander evenwicht. Er werd gesproken over vormen van samenwerking waarin investeringen en opbrengsten over langere tijd worden gedeeld.

Daarnaast kwam het idee van een model voor integraal financieel terug. Een model dat inzichtelijk maakt waar kosten en baten landen, over sectoren en tijd heen. Zo’n model moet eenvoudig genoeg zijn om te begrijpen en stevig genoeg om vertrouwen te wekken. Het doel is niet om optimistisch te rekenen, maar om zichtbaar te maken wat er nu buiten beeld blijft. 

Ook werd het belang van concrete voorbeelden benadrukt. Projecten waarin al wordt gewerkt met lange termijn beleggers of waarin sociale kwaliteit aantoonbaar bijdraagt aan waardeontwikkeling helpen om het gesprek te kantelen. 

Het verhaal ontbreekt nog
Minstens zo belangrijk is het narratief. Voor bewoners gaat het om een fijne wijk, om dagelijks gebruik, om plekken waar je wilt blijven. Voor beslissers gaat het om een geloofwaardige businesscase. 

Die twee verhalen zijn nog onvoldoende verbonden. Er is behoefte aan een helder en overtuigend verhaal dat laat zien dat investeren in sociale kwaliteit niet alleen wenselijk is, maar ook logisch en haalbaar. 

Rol van de Jane Jacobs Society
In het nagesprek kwam de vraag op wat dit betekent voor de Society zelf. De behoefte is niet alleen om kennis te delen, maar ook om positie te kiezen.

Dat begint bij begrip. Wat ligt ten grondslag aan de verschillende modellen die nu worden ontwikkeld. Welke aannames worden gemaakt. En hoe verhouden die zich tot de principes waar de Society voor staat. Van daaruit kan worden gewerkt aan een eigen verhaal. Een verhaal dat complexiteit niet uit de weg gaat, maar wel hanteerbaar maakt. En dat helpt om het onderwerp verder te brengen in beleid en praktijk.

De bijeenkomst was nadrukkelijk een eerste stap. Geen conclusies, wel een gedeeld besef. Langetermijnwaarde is geen abstract ideaal. Het is organiseerbaar, maar vraagt om andere afspraken, andere prikkels en een ander verhaal.

foto: Bryant Park, NYC. Dominik Pearce voor Unsplash